龙湖集团副总裁宋海林 TOD是一种集聚的艺术——商业综合体管理服务新视野

在城市化进程加速和轨道交通网络日益完善的背景下，TOD（Transit-Oriented Development，公共交通导向型开发）模式已成为城市发展的重要引擎。龙湖集团副总裁宋海林先生近期提出：“TOD是一种集聚的艺术”，这一观点深刻揭示了TOD不仅是物理空间的整合，更是商业、生活、生态与人文价值的有机聚合，尤其在商业综合体管理服务领域展现出独特的艺术性与战略性。

一、TOD：空间集聚与价值重塑的艺术

宋海林强调，TOD的核心在于“集聚”。它通过高效利用轨道交通枢纽的区位优势，将居住、办公、商业、文化、休闲等多种功能高度整合在一个步行友好的范围内。这种集聚不是简单的叠加，而是如同艺术创作般，精心编排不同业态、流线与场景，形成“1+1>2”的协同效应。对商业综合体而言，TOD模式带来了稳定且庞大的基础客流（轨道交通乘客），同时通过功能混合创造了多元且持续的消费需求，实现了从“经过之地”到“目的地”的价值跃升。

二、商业综合体管理服务：精细化运营的“艺术实践”

在TOD框架下，商业综合体的管理服务被赋予了新的内涵与更高的要求。宋海林指出，管理服务是实现TOD“集聚艺术”的关键执行层。这要求管理方具备：

1. 客流转化艺术： 如何将轨道交通带来的巨量通勤人流，有效转化为商业体的消费客群？这需要精准的业态规划、品牌组合与营销活动，创造停留理由与消费触点。
2. 空间活化艺术： TOD项目往往结构复杂、空间立体。管理服务需通过动线设计、场景营造、美陈布置和数字导览等手段，将可能沉闷的交通转换空间，变为有趣、舒适、富有吸引力的商业与社交场所。
3. 业态协同艺术： 管理服务需像交响乐指挥一样，统筹零售、餐饮、娱乐、服务、办公等不同业态的营业节奏、促销活动与客户服务，形成内部生态循环，满足客群全时段、全龄段的需求。
4. 科技赋能艺术： 利用大数据、物联网、人工智能等技术，实现智慧停车、客流分析、精准营销、能源管理和安全预警，提升运营效率与顾客体验，让复杂的TOD综合体运行如一件精密的艺术品般流畅。

三、龙湖的实践：将“艺术”转化为城市活力

作为国内TOD开发的领先企业，龙湖集团正是这一理念的践行者。旗下众多“天街”商业综合体与轨道交通紧密结合，宋海林领导的管理团队，正是通过上述“艺术化”的运营服务，成功塑造了多个城市级商业地标。他们不仅管理空间，更运营内容、连接社群、创造体验，使TOD项目成为承载城市生活、激发区域活力的“聚能环”。

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宋海林先生“TOD是一种集聚的艺术”的论断，为商业地产特别是商业综合体的发展与管理提供了更高维度的视角。在TOD模式下，商业综合体管理服务已超越传统的物业维护与租户管理，进化为一项需要全局观、创新力与精细度的“空间价值创造艺术”。成功的TOD商业项目，必将是那些能够将交通便利性、功能复合性与运营艺术性完美融合，持续为城市与市民创造美好生活体验的作品。